La preocupación por la regulación del alquiler turístico se ha convertido en una cuestión global, y son ya muchas ciudades las que han tomado medidas (como Nueva York, Los Ángeles, Tokio, París, Berlín, Londres, Reikiavik o Ámsterdam). Entre estas medidas destacan la política «One host, one home» de Nueva York, por la que un propietario no puede publicitar más de una propiedad; o el modelo de Reikiavik, por el que se implementa un límite económico de 8.000 dólares al año para que los particulares puedan alquilar sus casas a través de estas plataformas.

Como es sabido, en España algunos Ayuntamientos —como el de Madrid o Barcelona— ya están adoptando también medidas en el mismo sentido, impulsando una nueva regulación del alquiler turístico que haga compatible dicha realidad con el derecho de la ciudadanía a acceder a una vivienda.

España es una gran potencia turística, el país de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) donde el turismo aporta más al producto interior bruto (PIB), y el segundo con mayor afluencia turística, con 82 millones de visitas. Que las Administraciones Públicas democráticamente elegidas legislen con el objetivo degarantizar el acceso a la vivienda y de fomentar un modelo turístico de calidad es un imperativo para garantizar el bienestar de todas las personas.

La CNMC publicó el pasado 19 de julio un informe sobre la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT) en España. En dicho informe se realiza un análisis sobre los efectos del incremento de la oferta de alquileres de viviendas de uso turístico y se dan una serie de recomendaciones a las Administraciones Públicas.

En su informe, la CNMC considera que no existe relación entre el aumento de los precios de los alquileres en las grandes ciudades y el éxito de las plataformas de alquileres de vivienda de uso turístico. Desde Podemos queremos expresar nuestra profunda preocupación por los contenidos de un informe que consideramos sumamente sesgado en sus conclusiones. Un informe que se limita a utilizar, sin revisar, los mismos argumentos del lobby del sector, y obvia los estudios académicos que han demostrado que existe un vínculo entre el éxito de estas plataformas y la subida de precios del alquiler en las grandes ciudades. Al igual que ocurrió durante la burbuja inmobiliaria, la lectura de la CNMC es que el mercado debe «regular» —en exclusiva— los precios, aunque esto suponga un descenso en la calidad de vida de los ciudadanos.

El informe emitido por la CNMC invita a cuestionar la supuesta imparcialidad del organismo, que parece actuar aquí al servicio del lobby del sector, sin contemplar en su justa dimensión las consecuencias económicas y sociales que se derivan de la desregulación total de los alquileres turísticos.

 

Las discrepancias de Podemos

La CNMC recoge en su informe los efectos positivos de la aparición de las empresas de alquiler turístico, que pueden resumirse en los siguientes puntos: 1) incrementa la oferta turística, reduce costes y mejora la calidad ofertada; 2) actúa contra el aumento de precios en temporada; 3) elimina la información asimétrica; 4) permite la trazabilidad y una mayor transparencia de las transacciones económicas; 5) permite la entrada de particulares en el mercado; 6) moderniza los barrios del centro de las ciudades.

Podemos plantea algunas respuestas a cada uno de estos puntos:

1. Incrementa la oferta turística, reduce costes y mejora la calidad ofertada.

  • El informe afirma que «el incremento de la oferta de alojamiento turístico asociado a la entrada de viviendas de uso turístico provoca una reducción en el precio medio del mercado». Sin embargo, la CNMC no señala cómo, a la inversa, el incremento de pisos turísticos lleva al descenso de la oferta de vivienda para residentes, lo que provoca el aumento del precio medio de mercado en la vivienda residencial. El hecho de que el turismo y el acceso a la vivienda sean la segunda y tercera preocupación, según el barómetro de la ciudad más visitada de España, es un indicador de que las Administraciones Públicas deben tomar partido y regular esta situación.
  • Obviamente, no toda la subida de los precios de los alquileres puede explicarse por las plataformas de alquiler turístico en línea. Existen, asimismo, otros actores que se han interesado por este lucrativo mercado, como las somici y los fondos de inversión a los que la CNMC deja fuera de su análisis.
  • Respecto a la calidad de los inmuebles, el informe afirma que «la mayor competencia en el mercado incentiva la mejora de la calidad ofertada». Sin embargo, existen vías al margen del mercado para mejorar la calidad ofertada, como contar con una regulación que exija unos mínimos legales de calidad y establezca sanciones a quien no los cumpla.

2. Actúa contra el aumento de precios en temporada.

  • Un primer examen muestra lo contrario. Tanto los precios de la plataforma más utilizada (Airbnb) como los de los hoteles continúan subiendo con fuerza en temporada turística. Adicionalmente, según los datos del proveedor de precios Hotel Price Radar de HRS, los precios hoteleros han comenzado a descender un 2 % en 2018, pero tras registrar aumentos del 4,5 % en 2016 y del 9,7 % en 2017.

3. Elimina la información asimétrica, ya que existe un rating y el turista puede ver las características del inmueble.

  • Ciertamente, el acceso a más información, fotos y reseñas de otros turistas, hace que se reduzcan los problemas de información asimétrica, tanto en hoteles como en pisos de alquiler turístico. Por ello, ninguna de las normas aprobadas en los Ayuntamientos prohíbe que se comparta información entre usuarios ni va en su detrimento.

 

4. Permite la trazabilidad y mayor transparencia de las transacciones económicas, ya que estas son efectuadas en su inmensa mayoría por medios electrónicos.

  • Este punto del informe es preocupante, porque la CNMC muestra ausencia de imparcialidad y mal manejo de la información pública. Resulta paradójico que el 16 de julio de 2018, tres días antes del informe de la CNMC, la Comisión Europea publicase una nota de prensa donde acusaba a la plataforma Airbnb de falta de transparencia y prácticas comerciales desleales, y le instaba a cumplir con la normativa de consumidores y transparencia.
  • El problema anterior tiene su reflejo en la preocupación de varios Estados de la Unión, porque la plataforma tributa la mayor parte de su beneficio en Irlanda. Así, la plataforma solo declaró en España un beneficio de 136.000 euros en 2016 y un pago 55.200 euros a Hacienda. Se echa en falta que la CNMC recoja en su informe que el dumping fiscal es una grave distorsión del mercado, así como que el fraude a la Hacienda pública es un delito tipificado en el artículo 305 del Código Penal.

5. Permite la entrada de particulares en el mercado.

  • Resulta difícil determinar el porcentaje de rentistas profesionales porque, como la Comisión Europea ha denunciado, la presentación de los precios de Airbnb, al igual que la distinción entre anfitriones privados y profesionales, no cumple con los requisitos de la legislación de la UE.
  • Aunque es obvio que estas plataformas posibilitan la entrada de particulares en el mercado, los estudios que se han realizado parecen indicar que el proceso de concentración de la propiedad que se viene dando en las últimas décadas se ve reflejado a su vez en una paralela concentración de las rentas.
  • Como ejemplo, el estudio realizado por la asociación Terraferida, que recoge que solo 246 comercializadores gestionan 90.248 plazas (66 % del total) en las Islas Baleares. Mientras tanto, según la plataforma Inside Airbnb, en Madrid el 53 % de los usuarios registrados tiene más de una vivienda en alquiler, y en Barcelona el dato asciende al 57 %.
  • Esta concentración de las propiedades que se anuncian en la plataforma es una tendencia que se observa a nivel global, lo que concuerda más con un perfil de rentistas profesionales que con el de particulares. En este sentido, el estudio publicado en 2018 por la McGill University muestra que casi la mitad de los ingresos por alquiler en Airbnb en la ciudad de Nueva York fueron ganados por el 10 % de los anfitriones de la ciudad, mientras que los datos para las principales ciudades de la plataforma Inside Airbnb muestran que los usuarios con más de una vivienda en alquiler son el 64 % Montreal, el 61 % en Roma, el 51 % en Los Ángeles, el 46 % en Chicago, el 43% en Viena, el 42 % en Melbourne o el 41 % en Londres.
  • Por último, la CNMC no propone ninguna medida ante el poder de mercado —y la tendencia al oligopolio— que acumulan los grandes portales de alquiler en línea. Según los datos de DataHippo, web dedicada a ofrecer datos de diferentes plataformas de alquiler turístico, los dos mayores portales (Airbnb y HomeAway) controlan el 89,5 % de las ofertas.

6. Moderniza los barrios del centro de las ciudades por la adecuación y mantenimiento de las viviendas para poder ser ofertadas para uso turístico y tiene un efecto positivo de arrastre en el comercio local.

  • El informe de la CNMC no aporta ninguna clase de sustento empírico a esta afirmación. Sí existen, sin embargo, estudios científicos sobre el desplazamiento de las clases residentes tradicionales,  como los de Cócola, que analiza los efectos sobre el centro de Barcelona; Lee, que hace lo propio sobre Los Ángeles; Kesar, que realiza un estudio sobre la ciudad de Zagreb; o Yrigoy, que lo hace sobre Palma de Mallorca.
    Figura 5: Evolución del precio medio de venta de la vivienda y de la población residente (2012-2014) en distritos turísticos de Barcelona y Madrid

    Figura 5: Evolución del precio medio de venta de la vivienda y de la población residente (2012-2014) en distritos turísticos de Barcelona y Madrid

     

  • Según el informe de Exceltur sobre los alojamientos turísticos, entre 2012 y 2014 los procesos de gentrificación fueron particularmente acusados en Ciutat Vella, el Eixample y el centro de Madrid. Este proceso lleva a que los centros de las ciudades queden despoblados de residentes y sean ocupados por turistas. Según el informe sobre el alquiler en 2016-2017 publicado por Fotocasa, un 47 % de los pisos turísticos se encuentran en el centro de las ciudades, mientras que un 29 % se localizan en zonas costeras.

Podemos considera que los efectos de la eclosión de las viviendas de uso turístico “tienen impactos negativos sobre nuestras ciudades que se pueden subsanar mediante una regulación acorde con las circunstancias y las demandas de la sociedad”.

De hecho, en el Congreso de los Diputados Podemos ha presentado “una proposición de ley para regular los alquileres abusivos y mejorar las garantías y el acceso a la vivienda en alquiler, con medidas clave para garantizar el acceso a la vivienda de las personas residentes“.

Los Ayuntamientos del Cambio ya están legislando para fomentar un turismo responsable y respetuoso con las ciudadanas y los ciudadanos. Entre las medidas que se proponen, Podemos destaca:

  • Restablecimiento de la duración de los contratos de alquiler en cinco años y actualización de la renta de alquiler en conformidad con el IPC para evitar la inestabilidad en el mercado de la vivienda.

  • Declaración de áreas urbanas con mayor presión en las rentas de alquiler. Para dichas áreas proponemos la creación de un índice de referencia como instrumento de control de los precios.

  • Para frenar los efectos de plataformas como Airbnb, es necesario no solo contar con una inspección que controle la legalidad de los pisos turísticos, sino también la implementación de planes de regulación de viviendas de uso turístico que establezcan un número límite de días en que las habitaciones puedan ser alquiladas.

  • Realización de un mapeo, zonificación e inventario de los municipios turísticos diferenciando entre los tipos de hospedaje (particulares, economía colaborativa o modelo de profesional o acumulativo).
  • Delimitación de la densidad turística del barrio o área que establezca el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) y su oferta de servicios complementaria conforme al artículo 31, que define la capacidad de carga turística según las pernoctaciones por habitante y la huella ecológica de dicha carga turística.

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