Javier F. Ferrero
Director de Contrainformación y Nueva Revolución


Desde este mismo miércoles, todos los contratos de alquiler que se ejecuten tendrán unas nuevas condiciones. El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica, junto con otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Se trata de una necesaria regulación en aras de equilibrar la relación tan desigual que existía entre arrendador/arrendatario, al dotar a este último de unos periodos más largos de duración del contrato y de un alivio de las cargas que comportaba la firma del contrato, lo cual favorece el poder realizar un proyecto de vida más estable en el tiempo.

El Real Decreto-ley modifica cinco leyes: la de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Claves

Estas son las claves del nuevo Decreto-ley:

Cambios en los desahucios

También se modifica la ley de enjuiciamiento civil para «reformar el procedimiento de desahucio» ofreciendo mayor protección a las familias más vulnerables, estableciéndose unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad y coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales respectivos.

Contratos más largos

El plazo de los contratos de alquiler será con carácter general de cinco años. En el caso en que el arrendador sea una persona jurídica (empresas, fondos de inversión, etc) los contratos se celebrarán con una duración mínima de siete años. Las prórrogas del contrato volverán a contemplar hasta tres años.

Fianza de tres meses

El arrendador no podrá exigirle al inquilino una fianza que exceda en tress meses la renta mensual de alquiler, «a no ser que se trate de contratos de larga duración». Un mes de fianza establecida por ley y dos mensualidades añadidas de garantía adicional. Además, los gastos de inmobiliaria correrán a cuenta del arrendador cuando este sea una persona jurídica, es decir, una empresa.

Alquileres

En relación al alquiler, se modifica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), ampliándose los plazos del contrato obligatorio de 3 a 5 años (será de 7 si el arrendador es persona jurídica), al igual que la prórroga forzosa de 1 a 3 años (caso de que ambas partes no denuncien el contrato). Igualmente se limitan las garantías que debe prestar el arrendatario, limitándolas a 2 mensualidades, como máximo. Los gastos de gestión inmobiliaria correrán a cargo del arrendador si éste es una persona jurídica (inmobiliaria).

Protección contra pisos turísticos

Las comunidades de vecinos, si lo deciden tres quintas partes de los propietarios, puedan acordar limitar o vetar los arrendamientos turísticos en el edificio. Para eso se modifica la ley de propiedad horizontal. Además, se saca su regulación normativa de la LAU para incluirla en la normativa del sector turístico, siendo las comunidades autónomas las encargadas de su desarrollo.

Ayudas fiscales

Cuando se firme un contrato de alquiler oficial y se registre adecuadamente en la administración, el propietario y el inquilino podrán quedar exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Con respecto al IBI: se elimina la obligación de repercutirlo al arrendatario en casos de alquiler social por parte de las Administraciones Públicas. Igualmente, los Ayuntamientos podrán establecer bonificaciones de hasta el 95% en el caso de viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. También, dentro de estas medidas fiscales, se define el concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los Ayuntamientos puedan realizar un recargo en el IBI.

Accesibilidad universal

Se faculta a las comunidades de propietarios para que puedan aumentar, en tres períodos, hasta un 10% su fondo de reservas para la realización de obras de esta naturaleza. Estableciendo, igualmente, su obligatoriedad de realización por parte de la comunidad si las ayudas públicas alcanzan el 75% de coste de los mismos.

 

Es el momento de profundizar

Ahora es el momento de realizar unas políticas en las que se ponga en el centro de las mismas las necesidades habitacionales de las personas, unas políticas de vivienda con un nuevo sesgo social para hacer efectivo el derecho fundamental a una vivienda digna, adecuada y accesible, capaz de poder ser invocado ante los poderes públicos y ejercitable ante los tribunales de justicia.

El Gobierno debe seguir profundizando y avanzando en este tipo de políticas públicas potenciando, preferentemente, actuaciones para la creación de una gran Parque de Viviendas en Alquiler Social en el ámbito de las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, gestionados con instrumentos públicos, con la colaboración del ICO en cuanto a su financiación, al objeto de que el alquiler nos acerque a cifras de la UE.